» Tin tức » Kinh nghiệm

Căn hộ tái định cư bán chênh giá khủng

Thứ hai - 11/12/2017 17:30

Các căn hộ tái định cư đang được giao bán với mức giá chênh khủng, tồn tại đã lâu tại Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh nhu cầu ngày càng nhiều cung cũng phát triển theo cung cầu khiến cho việc mua bán căn hộ cứ mặc nhiên được tung hứng.

Bản chất nhà tái định cư là nhà do Nhà nước hoặc một chủ đầu tư xây dựng lên, sau khi xây dựng xong được bàn giao lại cho Nhà nước với mục đích làm Quỹ nhà phục vụ cho công tác GPMB.

Theo Nghị định 84/2013/NĐ-CP quy định về phát triển và quản lý nhà tái định cư, chỉ những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất nằm trong diện GPMB, bị giải tỏa nhà, đất mới được Nhà nước bồi thường một khoản tiền căn cứ theo khung giá bồi thường do Nhà nước quy định.

Ngoài ra, để ổn định chỗ ở cho người bị mất nhà, mất đất do bị GPMB, Nhà nước quy định những hộ gia đình, cá nhân đó có quyền ưu tiên mua một hoặc một vài căn hộ chung cư, nhà đất (gọi chung là nhà tái định cư) để ổn định cuộc sống.

Nhà tái định cư không có người ở

Thực tế thị trường nhà tái định cư hiện tại ghi nhận nhiều trường hợp mua đi bán lại khi nhà chưa được cấp sổ đỏ (pháp luật không cho phép). Theo giới kinh doanh địa ốc, các bên thường “lách” để mua bán nhà tái định cư chưa được cấp sổ bằng hình thức Hợp đồng Ủy quyền. Tuy nhiên, đây chưa phải là “lá bùa” đảm bảo cho quyền – lợi ích của người mua.

Ông Nguyễn Hải, một chuyên gia phân tích tài chính – BĐS khẳng định: “Hợp đồng Ủy quyền mua bán nhà tái định cư là hợp pháp. Nhưng cần chú ý yếu tố định đoạt trong hợp đồng”.

Cụ thể, Hợp đồng ủy quyền thường ghi: “Bên được Ủy quyền (Bên mua) nhân danh và thay mặt bên Ủy quyền (Bên bán) thực hiện các công việc đối với căn nhà tái định cư đó”.

Tạm hiểu, thực chất của việc Ủy quyền chỉ là bên mua làm thay, làm hộ công việc đối với căn nhà cho bên bán. Đồng thời, theo pháp luật, căn nhà tái định cư đó vẫn thuộc quyền sử hữu của bên bán.

Rủi ro sẽ xảy đến đầu tiên là: Bên bán có thể “lật kèo” người mua để đòi lại nhà và người mua sẽ thua trắng.

Từ đây, xuất hiện thêm yếu tố “Định đoạt” vào hợp đồng – diễn giải: bên mua sẽ có quyền bán hoặc tặng cho… căn nhà tái định cư đó cho bất kỳ ai giống như một trường hợp mua bán nhà thông thường. Nhưng, trong trường hợp này, người mua chỉ được phép bán, tặng cho căn nhà tái định cư đó khi đã được cấp sổ đỏ. Như vậy, căn tái định cư kiểu này chỉ phù hợp với nhu cầu mua để ở.

Đặc biệt, còn rủi ro nữa là nếu một trong hai bên, bên Ủy quyền hoặc bên Được ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực.

Lách luật, rủi ro mất nhà?

Theo Nghị định 84/2013/NĐ-CP quy định về phát triển và quản lý nhà tái định cư, chỉ những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất nằm trong diện GPMB, bị giải tỏa nhà, đất mới được Nhà nước bồi thường một khoản tiền căn cứ theo khung giá bồi thường do Nhà nước quy định.

Ngoài ra, để ổn định chỗ ở cho người bị mất nhà, mất đất do bị GPMB, Nhà nước quy định những hộ gia đình, cá nhân đó có quyền ưu tiên mua một hoặc một vài căn hộ chung cư, nhà đất (gọi chung là nhà tái định cư) để ổn định cuộc sống.

Thực tế thị trường nhà tái định cư hiện tại ghi nhận nhiều trường hợp mua đi bán lại khi nhà chưa được cấp sổ đỏ (pháp luật không cho phép). Theo giới kinh doanh địa ốc, các bên thường “lách” để mua bán nhà tái định cư chưa được cấp sổ bằng hình thức Hợp đồng Ủy quyền. Tuy nhiên, đây chưa phải là “lá bùa” đảm bảo cho quyền – lợi ích của người mua.

Rủi ro sẽ xảy đến đầu tiên là: Bên bán có thể “lật kèo” người mua để đòi lại nhà và người mua sẽ thua trắng.

Từ đây, xuất hiện thêm yếu tố “Định đoạt” vào hợp đồng – diễn giải: bên mua sẽ có quyền bán hoặc tặng cho… căn nhà tái định cư đó cho bất kỳ ai giống như một trường hợp mua bán nhà thông thường. Nhưng, trong trường hợp này, người mua chỉ được phép bán, tặng cho căn nhà tái định cư đó khi đã được cấp sổ đỏ. Như vậy, căn tái định cư kiểu này chỉ phù hợp với nhu cầu mua để ở.

Đặc biệt, còn rủi ro nữa là nếu một trong hai bên, bên Ủy quyền hoặc bên Được ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực.